Acheter un bien immobilier avec travaux peut permettre d’obtenir une meilleure rentabilité qu’un bien déjà rénové. 🏠
En effet, les logements à rénover affichent souvent un prix d’achat plus bas, ce qui offre la possibilité de créer de la valeur après travaux.
Mais pour savoir si un projet est réellement rentable, il ne suffit pas de comparer le prix d’achat et le futur loyer. Il faut intégrer l’ensemble des coûts liés à l’opération.
Les éléments à prendre en compte dans le calcul
Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif avec travaux, il faut additionner tous les coûts liés au projet :
- prix d’achat du bien
- frais de notaire
- coût des travaux
- frais de financement
- charges de copropriété
- taxe foncière
- assurance propriétaire non occupant
- éventuels frais de gestion locative
En face, il faut estimer les revenus locatifs annuels.
La formule de rentabilité brute
La rentabilité brute permet d’avoir une première estimation rapide du potentiel du projet. 📊
Le coût total du projet comprend ici le prix du bien, les frais de notaire et les travaux.
Prenons un exemple :
- prix du bien : 120 000 €
- frais de notaire : 9 000 €
- travaux : 35 000 €
- coût total : 164 000 €
- loyer mensuel estimé : 850 €
- loyer annuel : 10 200 €
Dans cet exemple, la rentabilité brute est de 6,22 %.
Pourquoi la rentabilité nette est plus importante
La rentabilité brute reste utile, mais elle ne reflète pas la réalité du projet. Pour connaître le rendement réel, il faut calculer la rentabilité nette.
Elle prend en compte les charges annuelles :
- taxe foncière
- assurance
- charges non récupérables
- vacance locative
- entretien
- frais de gestion
Si les charges annuelles représentent 2 000 € dans notre exemple :
La rentabilité nette descend alors à environ 5 %.
Quel niveau de rentabilité viser ?
Pour qu’un investissement locatif avec travaux reste intéressant, il est généralement conseillé de viser au minimum :
- 5 % de rentabilité brute dans les grandes villes tendues
- 6 à 7 % dans les villes moyennes
- plus de 8 % dans les secteurs à forte vacance locative ou plus risqués
En dessous de ces seuils, le projet peut devenir moins rentable une fois les charges, les imprévus et les éventuels travaux complémentaires intégrés. ⚠️
L’objectif n’est pas seulement d’acheter moins cher, mais de conserver une marge de sécurité suffisante pour absorber les dépenses futures et préserver la rentabilité du bien sur plusieurs années.
Les travaux qui améliorent réellement la rentabilité
Tous les travaux ne génèrent pas la même valeur locative. Pour améliorer la rentabilité, il faut privilégier les rénovations qui augmentent rapidement l’attractivité du logement :
- rénovation de la cuisine
- modernisation de la salle de bain
- amélioration de la performance énergétique
- création d’une chambre supplémentaire
- optimisation des espaces
- remise aux normes
- embellissements et décoration
Un logement rénové, bien classé énergétiquement et prêt à louer peut se louer plus vite et plus cher. ✨
Pourquoi se faire accompagner
L’erreur la plus fréquente consiste à sous-estimer le coût des travaux ou à surestimer le futur loyer.
Un accompagnement permet de :
- estimer précisément le budget rénovation
- identifier les travaux prioritaires
- comparer plusieurs entreprises
- sécuriser le coût global du projet
- valider la rentabilité réelle avant achat
Chez WIZZIMMO, l’accompagnement permet de chiffrer rapidement un projet de rénovation, d’identifier les entreprises adaptées, de négocier le prix des travaux et d’aider les particuliers à prendre une décision plus sereine sur leur investissement locatif.
