Vous manquez d’espace dans votre foyer et souhaitez aménager une extension ? Attention : la loi impose un certain nombre de règles aux propriétaires. Pas question de vous lancer dans votre projet sans les respecter.
À quelles contraintes de construction dois-je me référer ?
Trois règlementations précises existent en France :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU). De la couleur des murs à la hauteur des étages, il regroupe toutes les normes en vigueur dans votre commune. Son but ? Harmoniser les différentes habitations, conserver le caractère architectural des bâtis et maîtriser l’urbanisation selon les quartiers et les secteurs ;
- Celle des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Ils préservent les secteurs à moins de 500 mètres d’un monument historique et s’assurent du respect des biens patrimoniaux ;
- Le Règlement National d’Urbanisme (RNU). Il concerne l’ensemble du pays et détermine vos obligations en l’absence de PLU.
Quelles autorisations administratives dois-je demander ?
Vous êtes dans l’obligation d’obtenir une autorisation avant le démarrage de vos travaux. Pour cela, en fonction de votre projet, vous opterez pour le dépôt d’un dossier de déclaration préalable de travaux ou un dossier de permis de construire à déposer en mairie.
Vous serez soumis à déposer une déclaration préalable dans les cas suivants :
- Vous construisez un bâtiment neuf dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est comprise entre 5 et 20 m2 ;
- Votre projet d’extension d’une construction existante est inférieur à 20 m2 et votre terrain est situé en dehors de la zone urbaine du PLU ou dans une commune non couverte par un PLU
- Votre projet d’extension d’une construction existante est inférieur à 40m² et votre terrain est situé en zone urbaine ;
- Pour des travaux de construction ou modification d’une clôture ;
- Pour des travaux de modification de l’aspect extérieur d’une construction (remplacement de volets, pose d’une marquise, etc…) ;
- Vous changez la destination de votre bien (transformation d’un commerce en logement par exemple) sans modification des structures porteuses ou des façades du local ;
- Vous construisez une piscine, une terrasse.
Vous serez soumis à déposer un permis de construire dans le cadre de projets mentionnés aux articles R.421-14 et suivants du code de l’urbanisme. Il s’agit des travaux suivants :
- Vous construisez tout bâtiment neuf de plus de 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol ;
- Votre projet d’extension d’une construction existante est supérieur à 40 m2 de surface de plancher, ou de plus de 20 m2 et le terrain est situé en dehors de la zone urbaine d’un PLU ou dans une commune non couverte par un PLU ;
- Votre projet d’extension d’une construction existante est supérieur à 20 m2 et a pour conséquence de porter la surface de plancher totale après travaux à plus de 150 m2, dans ce cas le recours à un architecte pour le dépôt de votre permis de construire est obligatoire ;
- Vos travaux portent sur un monument historique ;
- Vous changez la destination de votre bien et les structures porteuses ou l’aspect extérieur du local sont modifiés ;
Combien de temps attendre avant de démarrer mes travaux ?
Les délais d’instruction légaux sont communs à toutes les communes. Dans le cadre d’une déclaration préalable, le délai d’instruction est de maximum un mois à partir du moment où la mairie réceptionne un dossier complet. En pratique, la première étape est de déposer votre dossier en mairie et de recevoir votre récépissé de dépôt. Les services d’instruction ont alors 1 mois pour vous adresser une demande de pièces complémentaires nécessaires à l’étude de votre dossier, vous aurez alors 2 mois maximum pour fournir ces pièces. A réception de ces pièces, le dossier est réputé complet et les services d’instruction ont encore 1 mois pour vous retourner l’accord, ou le refus de votre demande, par arrêté municipal. En additionnant les délais légaux maximum, cela vous porte à 4 mois de délais au total pour une demande de déclaration préalable. Passé ce délai, en l’absence de réaction des services concernés, votre dossier sera tacitement accepté (articles R. 423-1 et suivants du Code de l’urbanisme). Dans le cadre d’une demande de permis de construire, le délai de réponse de la part de la mairie est de 2 mois à partir du moment où la mairie réceptionne un dossier complet. En additionnant les délais légaux maximum, cela vous porte à 5 mois de délais au total pour une demande de permis de construire.
Dès lors que votre autorisation de travaux sera acceptée, il vous faudra l’afficher devant votre terrain sans interruption pendant 3 mois. Il s’agit de purger les délais des recours des tiers et des recours administratifs. Ce délai laisse l’opportunité à un tiers ou à l’administration de faire retirer votre autorisation administrative si celle-ci ne respecte pas le règlement d’urbanisme en place dans la commune. Passé ce délai, votre autorisation administrative de travaux est réputée définitive et vous pourrez démarrer vos travaux.
Dois-je faire appel à un architecte ?
Une extension de maison portant la surface totale de plancher à une surface supérieure à 150 m2 ou la construction neuve d’un bâtiment d’une surface de plancher supérieure à 150m² vous contraint à avoir recours à un architecte pour le dépôt de votre permis de construire. Autrement, vous restez totalement libre de vos choix. Nous vous recommandons néanmoins de contacter un professionnel si votre résidence se situe dans un secteur régi par un architecte des Bâtiments de France (ABF), dans une commune soumise à un règlement d’urbanisme de type RNU ou PLU de sorte à avoir une bonne lecture des articles souvent contraignants. Sans une connaissance précise de la règlementation en vigueur, les complexités liées à la protection des monuments historiques ou au respect des caractères architecturaux des communes risquent de vous faire perdre du temps dans les méandres des démarches administratives, de vous faire courir après les délais d’instruction et de vous décourager sur votre projet. Accompagnés d’un professionnel expérimenté auprès de la commune de votre projet, vous viserez juste lors du dépôt de vos autorisations de travaux.
Que faire si la mairie rejette mon projet ?
Pas de panique ! La loi française vous permet de retenter votre chance en cas de refus de votre demande. Prenez en considération les éléments de litige et retravaillez votre dossier en conséquence. Si vous êtes en conflit ouvert avec votre municipalité, d’autres recours juridiques existent.
Quelles sont mes obligations concernant l’isolation de mon extension ?
La règlementation thermique 2012 (RT 2012) vous impose des normes précises. Elle varie selon la taille de votre aménagement :
- De 0 à 50 m2, vous devrez à minima isoler les parois opaques (murs et toitures), sans optimisation thermique ;
- De 50 à 100 m2, vous devrez suivre la réglementation RT2012 sauf les aspects liés aux recours aux énergies renouvelables ainsi que la mesure de la perméabilité de l’air ;
- Au-delà des 100 m2, vous devrez être en conformité avec l’ensemble de la réglementation thermique pour le neuf.
Des exceptions à ce règlement existent. Les bâtiments non chauffés, les monuments historiques classés, les lieux de culte et les constructions provisoires sont exclus d’office de ce cadre.
Que dois-je déclarer ?
Les règles fiscales exigent que tout espace chauffé situé sous un plafond d’une hauteur supérieure à 1 m 80 soit déclaré. Sont donc considérés comme des extensions :
- L’élargissement de votre emprise au sol attenante au bâti existant ;
- La surélévation de votre toiture ;
- La modification de vos combles au-delà de 5 m2, ou entrainant un changement visible depuis l’extérieur ;
- La transformation d’un garage, d’une grange ou d’un grenier en surface habitable.
Vous vous trouvez dans un de ces cas ? Alors vous êtes pleinement concerné par les normes en vigueur des extensions de maison. Vous devez notifier à l’administration ces mètres carrés supplémentaires dans les trois mois qui suivent la fin de vos travaux.
Quels sont les risques en cas de non-respect de la règlementation ?
Vous lancer dans des travaux en l’absence d’autorisation ou ne pas respecter vos obligations légales en matière d’urbanisme peuvent avoir de lourdes conséquences. Vous vous exposez à :
- Un arrêt des travaux immédiat ;
- Une destruction à vos frais des chantiers déjà achevés ;
- Un refus de raccordement à l’eau, à l’électricité ou à Internet ;
- Une amende de 300 000 € ;
- Six mois de prison en cas de récidive.
Ne jouez pas avec le feu ! Avec un délai de prescription de dix ans, le danger d’une condamnation planera longtemps sur vous. Vous pensez réussir à rester discret et éviter les sanctions ? Vous risquez d’en payer le prix plus tard. Une extension non conforme ou non déclarée ne peut pas être valorisée lors de la vente d’un bien. Misez sur la prudence ! Respectez au mieux vos obligations légales et profitez de votre résidence en toute sérénité.
La pluralité des obligations réglementaires administratives, juridiques, et parfois techniques, lors de la rénovation ou l’extension de votre logement peu prendre de grandes proportions, c’est pourquoi de plus en plus de particuliers tendent à se tourner vers des professionnels du bâtiment maîtres du tout-en-un, tels que des courtiers en travaux et en rénovation, des maîtres d’œuvres, des architectes. Ce sont des interlocuteurs uniques qui leur permettent de se décharger des démarches administratives en mairie, de la sélection des entreprises ou bien du suivi des travaux. Ils gagnent du temps, sont assurés de la qualité des entreprises sélectionnés, de la compétitivité des tarifs et sécurisent leur projet de rénovation ou d’extension.
