Quels sont les critères pour obtenir un prêt immobilier ?
Vous avez trouvé votre projet immobilier et souhaitez souscrire un prêt immobilier. Les banques vont étudier attentivement votre dossier en fonction de plusieurs critères avant de vous donner leur accord. Pour bien vous préparer, nous vous donnons la listes des critères recherchés par les banques lors de l’obtention d’un prêt immobilier.
Comment savoir si mon dossier de prêt va être accordé
Une étape déterminante lors de l’acquisition d’un bien immobilier est l’acceptation de votre prêt immobilier par une banque. Délivrer un accord de prêt immobilier est une démarche non sans conséquences pour une banque.
C’est pourquoi les établissements bancaires ont mis en place différentes procédures de vérification spécifiques afin d’évaluer le niveau de risque des dossiers de financement étudiés.
Cette mesure des risques de votre dossier de financement est appelée crédit scoring. Dans le cadre de votre demande de prêt, c’est grâce à ce score obtenu lors de l’étude de votre dossier, que les établissements bancaires pourront se prononcer sur votre solvabilité bancaire.
Si vous souhaitez donc avoir assez d’informations sur le crédit scoring et préparer au mieux votre dossier de financement avant de le présenter en banque, cet article vous apportera quelques réponses.
En effet, vous allez en savoir un peu plus sur les étapes que les banques suivent régulièrement pour définir votre crédit scoring et donc pouvoir vous préparer au mieux pour franchir ces étapes de vérifications.
Comment la banque étudie mon dossier de prêt
Calculer le score de son dossier de prêt immobilier
Le but du calcul de score est d’évaluer votre risque bancaire.
Le calcul de score se réfère à la qualité de votre dossier financier. Ce n’est qu’après cette étude que la banque peut savoir si elle peut accepter ou refuser votre prêt immobilier.
Le calcul de score peut aussi guider la banque dans sa proposition bancaire pour savoir si elle peut vous accorder une baisse du taux d’intérêt ou vous faire profiter d’autres avantages. Le scoring peut être profitable pour les deux parties.
Différentes informations vont donc être prises en compte dans le cadre du calcul de votre crédit scoring et ce n’est qu’après plusieurs étapes de vérification que la banque peut se décider de vous accorder un prêt immobilier.
En suivant ce processus, les établissements bancaires minimisent ainsi la prise de risque dans l’octroi des prêts immobiliers et par conséquent, le risque d’impayé.
Comment la banque étudie mes revenus
Avant de vous accorder un prêt immobilier, toute banque va commencer par étudier vos revenus mensuels afin de savoir si vous allez être en mesure de rembourser la dette sans aucun problème. Mais en plus de cela, elle va également détailler vos autres dépenses et charges courantes. Il faut noter ici que l’important pour la banque n’est pas seulement d’étudier vos revenus mensuels ou annuels, mais elle va aussi s’assurer de la récurrence et de la fiabilité de vos revenus dans le temps. N’oubliez surtout pas qu’un crédit immobilier s’obtient pour une longue période jusqu’à parfois 25 ans.
Les établissements bancaires vont alors être attentifs à votre type de contrat de travail : êtes-vous fonctionnaires, en CDI ou en CDD, avez-vous un 13ème mois, des primes de fin d’année, des primes mensuelles, ou bien des revenus fonciers. Tous ces éléments additionnés vont permettre de constituer le montant de votre revenu.
Comment la banque prend en compte mes crédits
En parallèle, lors de l’étude de votre dossier, les établissements bancaires font faire l’état de vos charges et dépenses courantes.
Vos relevés de comptes vont être scrutés afin de mettre en évidence vos éventuels crédit à la consommation ou crédit immobilier en cours, vos diverses charges de la vie courante ainsi que vos éventuels incidents bancaires.
Votre profil consommateur sera établi et la Banque de France sera interrogée afin de vérifier votre capacité à souscrire un emprunt bancaire.
Comment la banque prend en compte mon épargne
Un autre point important évalué par les établissements bancaires est votre épargne. L’épargne constituée au cours de votre vie est le premier point d’attention.
Plus vous allez évoluer en âge, plus les banques seront exigeantes à ce sujet et plus votre épargne devra être importante.
Cette épargne doit permettre à minima de couvrir les dépenses liées au projet de type frais de notaires, frais de garantie, de caution ou d’hypothèque, frais de dossier et autre frais fixes liés aux spécificités de votre projet.
Un autre point d’attention est votre capacité à épargner, mensuellement ou bien annuellement.
Tous ces éléments d’étude permettent ainsi à la banque de vous connaître un peu mieux dans votre gestion financière quotidienne. Le système de notation associé à ces divers points d’études permet donc de sortir la cotation finale de votre dossier financier
Cette cotation sera alors à nuancer par rapport au projet envisagé. Il s’agit désormais pour la banque sollicitée pour l’étude de votre demande de crédit immobilier d’évaluer le risque de ce crédit scoring.
Qu'est ce que l'épargne après projet
Si vous avez un projet de construction, les banques vont demander de conserver une épargne après projet.
Il s’agit d’une somme à conserver de côté, à ne pas intégrer au projet en cas de nécessité dans votre vie courante, en dehors des besoins financiers du projet.
Le montant peut aller de 10 000€ à 10 ou 20 % du montant du projet.
Les banques sont sécurisées et savent qu‘il vous reste de l’argent en cas d’imprévus sur votre projet ou dans votre vie courante.
Comment la banque calcule le score de risque de mon dossier
Dès lors que la banque a passé en revue vos sources de revenus, ainsi que leur fiabilité dans le temps, elle va donc devoir déterminer le degré de risque de votre dossier de financement en fonction de votre projet. Il est important de savoir que chaque banque possède son outil de scoring bancaire.
La méthode de scoring, elle est la même, ce sont les niveaux des critères retenus qui sont différents. Chaque banque aura donc un avis sur votre crédit scoring différent.
Vous allez donc présenter votre projet immobilier, ses caractéristiques, achat neuf, achat ancien avec ou sans rénovation, ainsi que le montant total du projet.
La banque fera alors une simulation bancaire en fonction de vos revenus, du montant de votre projet, du montant de votre apport afin de déterminer le montant de vos mensualités et la durée de prêt nécessaires pour réaliser votre projet immobilier.
Cependant, la décision finale de la banque sera donnée en fonction de plusieurs éléments :
- Ne pas dépasser le taux d’endettement maximal fixé par la banque sollicitée (c’est le rapport entre la mensualité d’emprunt liée à votre projet et vos revenus, déduction faite de vos charges) ;
- Le deuxième est d’évaluer le niveau de saut de charges entre le montant de votre loyer ou mensualité de prêt actuel et le montant de la mensualité de prêt souhaitée. S’il y a un écart entre ces deux valeurs, il vous faudra épargner cette valeur mensuellement de sorte à prouver à la banque votre capacité à payer une mensualité plus importante que votre situation actuelle ;
- Le reste à vivre.
Il faut comprendre que la notion d’épargne est très appréciée par les banques. Elles seront d’ailleurs attentives sur un troisième point, c’est que vous soyez doté d’une épargne après projet, dont le montant variera en fonction des établissements consultés ou du type de projet immobilier présenté.
La valeur du reste à vivre est obtenue à partir de votre revenu, déduction faite de votre mensualité de prêt sollicité et/ou en cours. La valeur doit être supérieure à un minium défini. Un tableau de correspondance donne cette valeur minimum en fonction du nombre de personnes composant le foyer. Cette valeur est une référence plancher pour que les établissements puissent vérifier qu’une fois votre mensualité payée, il vous reste suffisamment de ressources pour subvenir au besoin de votre famille.
Comment anticiper le dépôt de mon dossier de prêt immobilier
Les éléments sont les principaux critères d’évaluation auxquels font appels les banques lors de l’étude de votre dossier de financement.
Les connaître vous permettra d’anticiper le montage de votre dossier de financement, en préparant votre dossier en amont de sa présentation en banque de sorte à obtenir un crédit scoring le plus haut possible.
Vous aurez aussi compris que l’étude d’un dossier au stade de simulation bancaire n’est pas toujours synonyme d’un accord de prêt. L’accord définitif dépendra toujours du montant et du type de projet immobilier que vous présenterez aux établissements bancaires de votre choix, ainsi que de sa cohérence par rapport à votre capacité d’emprunt.
De sorte à viser au plus juste, maximiser vos chances d’obtenir le meilleur credit scoring, et donc d’obtenir votre prêt immobilier, l’idéal pour vous est de faire étudier votre projet immobilier au préalable.
Pour se faire et gagner du temps dans vos démarches, vous pourrez vous entourer de professionnels de l’immobilier qui étudieront votre capacité d’emprunt, ce sont les courtiers en financement immatriculés à l’ORIAS, et de professionnels de l’immobilier spécialisés dans la recherche de votre logement qui vous proposeront des projets à hauteur de vos capacités d’emprunt, ce sont les courtiers en habitat, les agents immobiliers, les courtiers en construction ou en travaux.
